Para o alto e além dos legalismos

A narração não toca nesta parte, mas a descrição do vídeo traz uma informação falaciosa. O loteamento não consta na previsão de zoneamento do Plano Diretor (PDPFor 2009) como zona de urbanização consolidada (em rosa escuro, à esquerda do mapa abaixo).

zonas

Mapa obtido a partir do sistema Fortaleza Georreferenciada, disponível no site da Semam.

O enviesamento retórico se trai ao expor a categoria à qual o loteamento se insere: zona de interesse ambiental (ZIA – em verde, no mapa acima). Esta classe, quando condensada na carta de macrozoneamento, integra a Macrozona de Proteção Ambiental (MzPA) e não o negativo deste espaço: a Macrozona de Ocupação Urbana (MzOU).

01 - Macrozoneamento_A0_final red

Desse modo, seria de se pensar que o interesse predominante da mancha da MzPA apontaria para a preservação e recuperação desses remanescentes e de suas funções naturais. Eis as definições das duas zonas para fim de comparação:

Seção IV
Da Zona de Ocupação Consolidada (ZOC)

Art. 87 – A Zona de Ocupação Consolidada (ZOC) caracteriza-se pela predominância da ocupação consolidada, com focos de saturação da infraestrutura; destinando-se à contenção do processo de ocupação intensiva do solo. Art. 88 – São objetivos da Zona de Ocupação Consolidada (ZOC): I – controlar o adensamento construtivo de modo a evitar a saturação do sistema viário e da infraestrutura disponível e inadequações relativas à qualidade da paisagem e ao conforto ambiental; II – recuperar, para a coletividade, a valorização imobiliária decorrente de investimentos públicos; III – implementar instrumentos de indução do uso e ocupação do solo; IV – tornar adequadas as condições de mobilidade urbana, considerando focos de saturação do sistema viário; V – incentivar a valorização, a preservação, a recuperação e a conservação dos imóveis e dos elementos características da paisagem e do patrimônio histórico, cultural, artístico ou arqueológico, turístico e paisagístico; VI – promover a integração e a regularização urbanística e fundiária dos núcleos habitacionais de interesse social existentes. Art. 89 – São parâmetros da ZOC: I – índice de aproveitamento básico: 2,5; II – índice de aproveitamento máximo: 2,5; III – índice de aproveitamento mínimo: 0,2; IV – taxa de permeabilidade: 30%; V – taxa de ocupação: 60%; VI – taxa de ocupação de subsolo: 60%; VII – altura máxima da edificação: 72m; VIII – área mínima de lote: 125m2; IX – testada mínima de lote: 5m; X – profundidade mínima do lote: 25m. Art. 90 – Serão aplicados na ZOC, especialmente, os seguintes instrumentos: I – parcelamento, edificação e utilização compulsórios; II – IPTU progressivo no tempo; III – desapropriação mediante pagamento por títulos da dívida pública; IV – direito de preempção; V – direito de superfície; VI – outorga onerosa do direito de construir; VII – transferência do direito de construir; VIII – consórcio imobiliário; IX – estudo de impacto de vizinhança (EIV); X – estudo ambiental (EA); XI – Zona Especial de Interesse Social (ZEIS); XII – instrumentos de regularização fundiária; XIII – outorga onerosa de alteração de uso.

Seção IV
Zona de Interesse Ambiental (ZIA)

Art. 72 – A Zona de Interesse Ambiental (ZIA) corresponde às áreas originalmente impróprias à ocupação do ponto de vista ambiental, áreas com incidência de atributos ambientais significativos em que a ocupação ocorreu de forma ambientalmente inadequada. Parágrafo Único – A Zona de Interesse Ambiental (ZIA) se subdivide nas seguintes zonas: I – Cocó; II – Praia do Futuro; III – Sabiaguaba. Art. 73 – São objetivos da Zona de Interesse Ambiental (ZIA): I – compatibilizar a conservação dos sistemas ambientais com uso sustentável dos recursos naturais; II – qualificar os assentamentos existentes, de forma a minimizar os impactos decorrentes da ocupação indevida do território elevando os níveis da qualidade ambiental; III – disciplinar o processo de uso e ocupação do solo; IV – assegurar a sustentabilidade dos recursos naturais; V – regular o uso admissível dessas áreas, de modo a compatibilizar com os objetivos de conservação da natureza; VI – promover educação ambiental; VII – promover a regularização fundiária, em especial nas áreas de interesse social classificadas como ZEIS, garantindo a qualidade ambiental. Art. 74 – Serão aplicados na Zona de Interesse Ambiental (ZIA), especialmente, os seguintes instrumentos: I – instrumentos de regularização fundiária; II – direito de preempção; III – direito de superfície; IV – estudo de impacto de vizinhança (EIV); V – estudo ambiental (EA). Art. 75 – São parâmetros da ZIA – Cocó: I – índice de aproveitamento básico: 1,5; II – índice de aproveitamento máximo: 1,5; III – índice de aproveitamento mínimo: 0,0; IV – taxa de permeabilidade: 40%; V – taxa de ocupação da edificação: 40%; VI – altura máxima da edificação: 48m; VII – área mínima de lote: 300m2; VIII – testada mínima de lote: 12m; IX – profundidade mínima do lote: 25m; X – taxa de ocupação do subsolo: 40%. Art. 76 – São parâmetros da ZIA – Praia do Futuro: I – índice de aproveitamento básico: 2,0 (multifamiliar) / 1.00 (unifamiliar); II – índice de aproveitamento máximo: 2,0 (multifamiliar) / 1.00 (unifamiliar); III – índice de aproveitamento mínimo: 0,0; IV – taxa de permeabilidade: 40%; V – taxa de ocupação da edificação: 50%; VI – altura máxima da edificação: 48m; VII – área mínima de lote: 300m2; VIII – testada mínima de lote: 12m; IX – profundidade mínima do lote: 25m; X – taxa de ocupação do subsolo: 40%. Art. 77 – São parâmetros da ZIA – Sabiaguaba: I – índice de aproveitamento básico: 0,5; II – índice de aproveitamento máximo: 0,5; III – índice de aproveitamento mínimo: 0,0; IV – taxa de permeabilidade: 60%; V – taxa de ocupação: 30%; VI – altura máxima da edificação: 15m; VII – área mínima de lote: 300m2; VIII – testada mínima de lote: 12m; IX – profundidade mínima do lote: 25m.

A ZIA é, sim, uma tipologia forjada nos moldes da conservação, com intuito de viabilizar o uso e a ocupação sustentáveis em espaços ambientalmente vulneráveis. Vale lembrar que o PDPFor foi discutido com base no Diagnóstico Geoambiental do Município de Fortaleza (2009). Esse estudo identificou níveis diversos de fragilidade deste sistema urbano, entre os quais, a área pleiteada à expansão urbana foi classificada como zona de vulnerabilidade ambiental mediana (em amarelo, no mapa abaixo).

Fonte: Olímpio & Zanella, 2012

Fonte: Olímpio & Zanella, 2012

Deixo o link desse estudo, que apresenta uma síntese das potencialidades e dos riscos de uso associados a cada categoria tratada e, com isso, reitero o grifo anterior à definição de ZIA. Esta categoria dialoga com uma perspectiva de desenvolvimento urbano que considera a possibilidade de prévia ocupação inadequada do espaço em termos de fragilidade ambiental. É de uma leviandade sem tamanho, no entanto, supor que o esforço de planejamento de uso e ocupação de um sistema já dilapidado tenha sido pensado para dar suporte a novas construções dentro da mancha destinada à preservação do patrimônio ambiental. Esta resposta, comedidamente circunscrita a uma contra-interpretação da lei complementar Nº 062 de 02/02/2009, é, me parece, uma maneira polida de rechaçar a ideia ingênua de que o loteamento Jardim Fortaleza poderia de alguma forma cumprir com o pobre e abusado conceito de função social da propriedade prevista no Estatuto da Cidade. Considerem, meus caros construtores associados, uma cortesia de minha parte não entrar no mérito da importância tacanha deste empreendimento para o necessário reparo do tecido esgarçado de nossa sociedade.

Anúncios

One thought on “Para o alto e além dos legalismos

  1. Amigo, como conhecedor da legislação construtiva de Fortaleza você poderia mim responder quais os índices construtivos no bairro luciano cavalcante, mais precisamente nas coordenadas
    3°46’25.74″S
    38°30’2.51″O
    Recuos, numero maximo de pavimentos indice de ocupação, etc.
    Saudações!!!

Deixe um comentário

Preencha os seus dados abaixo ou clique em um ícone para log in:

Logotipo do WordPress.com

Você está comentando utilizando sua conta WordPress.com. Sair / Alterar )

Imagem do Twitter

Você está comentando utilizando sua conta Twitter. Sair / Alterar )

Foto do Facebook

Você está comentando utilizando sua conta Facebook. Sair / Alterar )

Foto do Google+

Você está comentando utilizando sua conta Google+. Sair / Alterar )

Conectando a %s